一、注意事項(xiàng)

1.本題本由給定資料與作答要求兩部分構(gòu)成?？荚嚂r(shí)限為150分鐘。甚中，閱讀給定資料參考時(shí)限為40分鐘，作答參考時(shí)限為110分鐘。滿分100分。

2.監(jiān)考人員宣布考試開(kāi)始時(shí)，你才可以開(kāi)始答題。

3.請(qǐng)?jiān)陬}本、答題卡指定位置填寫(xiě)自己的姓名，填涂準(zhǔn)考證號(hào)。

4.所有題目一律使用現(xiàn)代漢語(yǔ)作答在答題卡指定位置。未按要求作答的，不得分。

5.監(jiān)考人員宣布考試結(jié)束時(shí)，考生應(yīng)立即停止作答，將題本、答題卡和草稿紙都翻過(guò)來(lái)留在桌上，待監(jiān)考人員確認(rèn)數(shù)量無(wú)誤、允許離開(kāi)后，方可離開(kāi)。

二、給定資料

1.“現(xiàn)在買(mǎi)，還是繼續(xù)觀望?”2012年春節(jié)剛過(guò)，在北京工作的自領(lǐng)陳女士心里就開(kāi)始糾結(jié)起來(lái)。2011年底，為了實(shí)現(xiàn)“有一個(gè)屬于自己的家”的夢(mèng)想，陳女士開(kāi)始跑樓盤(pán)，上網(wǎng)查信息，到中介問(wèn)價(jià)格。雖然房?jī)r(jià)有所回落，但還是不便宜。一直關(guān)注的東三環(huán)附近某樓盤(pán)，價(jià)格已從2009年每平方米的1.9萬(wàn)元漲到如今的3.5萬(wàn)元。“盡管這幾年收入漲了，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上房?jī)r(jià)上漲的速度，買(mǎi)房真難。”

住房問(wèn)題幾乎是所有國(guó)家在城市化進(jìn)程中都會(huì)面臨的難題。而住房政策決定了一個(gè)國(guó)家和地區(qū)住房市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?，進(jìn)而影響到城市人口集聚的規(guī)模、城市發(fā)展的格局，以及城市化水平的高低和質(zhì)量。有鑒于此，推進(jìn)城市化發(fā)展需要制定科學(xué)合理的住房政策。

從2010年4月開(kāi)始，針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的勢(shì)頭和不斷加劇的通脹壓力，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)水平過(guò)高的城市，實(shí)施了限貸、限購(gòu)等調(diào)控措施。如實(shí)行了差別化住房信貸、稅收政策;全國(guó)40多個(gè)城市先后出臺(tái)了商品房限購(gòu)措施等。與此同時(shí)，各地增加土地和普通商品住房供給，大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。在2010年建設(shè)580萬(wàn)套保障性住房的基礎(chǔ)上，2011年又有1000萬(wàn)套保障房開(kāi)工建設(shè)，以解決中低收入群體的住房困難問(wèn)題?？傮w來(lái)看，目前房地產(chǎn)調(diào)控已取得積極成效，突出表現(xiàn)在：一是實(shí)施限購(gòu)城市的投機(jī)性需求基本得到抑制。房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量明顯下降;二是商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制，一些城市房?jī)r(jià)漲幅明顯收縮，部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)。特別是2011年下半年以來(lái)，全國(guó)70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)漲幅回落、持平和價(jià)格環(huán)比下降的城市逐月增加，一線城市和部分二線城市的非中心城區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì);住宅地價(jià)上漲勢(shì)頭出現(xiàn)回落;三是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯改善，保障性住房和中小套型住房供給增加。這些都表明，房地產(chǎn)調(diào)控正朝著預(yù)期方向發(fā)展。在房地產(chǎn)調(diào)控成效初顯的同時(shí)，也必須看到，目前調(diào)控正處在關(guān)鍵時(shí)期，成果仍不穩(wěn)固，房?jī)r(jià)依然居高不下，房屋租賃市場(chǎng)也直接受其影響……((2012年中央政府工作報(bào)告》提出，要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果.促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

2.10個(gè)房源9個(gè)假、中介胡亂吃差價(jià)……2012年6月，正是租房市場(chǎng)的旺季，可是各種各樣的市場(chǎng)亂象讓許多租房人很受傷。不少年輕人抱怨，一提到租房就頭疼，想遇到好房子和好房東，實(shí)在太難……隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口流動(dòng)的趨頻、住房制度的改革以及擴(kuò)大住房消費(fèi)等政策措施的實(shí)施，房屋租賃市場(chǎng)日趨活躍，呈現(xiàn)出前所未有的蓬勃生機(jī)和發(fā)展?jié)摿?。?shí)踐證明，培育和發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，對(duì)方便群眾、城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)繁榮，都具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。但是，當(dāng)前由于誠(chéng)信的缺失、法制的滯后、管理的乏力，致使房屋租賃市場(chǎng)存在著許多不容忽視的問(wèn)題。

受“居者有其屋”等傳統(tǒng)思想和置業(yè)習(xí)慣的影響，我國(guó)居民在房屋的消費(fèi)上仍明顯存在著“重銷(xiāo)售、輕租賃”的習(xí)慣，房屋租賃往往只是購(gòu)房的過(guò)渡階段，或者是暫時(shí)買(mǎi)不起房的選擇，對(duì)房屋租賃的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上對(duì)房屋剛性購(gòu)買(mǎi)的需求。居民在住宅消費(fèi)中存在的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，如一步到位、顯富等心理，也刺激了房屋非理性購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)需求，對(duì)于租賃市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。有關(guān)部門(mén)受這些固有觀念的影響，對(duì)于房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展重要性的認(rèn)識(shí)還不足，也在一定程度上造成了我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)相對(duì)滯后的狀況。

在房屋租賃管理上.有房管(合同登記備案)、工商(注冊(cè)地審查)、稅務(wù)(征收稅收)、公安(流動(dòng)人口治安管理)、計(jì)生(流動(dòng)人口計(jì)劃生育管理)等多個(gè)部門(mén)按照各自的權(quán)限進(jìn)行管理，租賃房屋成交后，當(dāng)事人要分別到各個(gè)部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)，效率低且各部門(mén)之間銜接不暢，缺乏有效的管理手段，沒(méi)有統(tǒng)一的對(duì)外服務(wù)中心。

此外，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、人均GDP突破3000美元的社會(huì)大環(huán)境下，商品房?jī)r(jià)格迅速上揚(yáng)，越來(lái)越多的低收入階層正承受著住房之痛，依靠其自身的經(jīng)濟(jì)能力，無(wú)法擁有一套屬于自己的住房，而到市場(chǎng)上又租不到適合的.在城市住房家園里他們正逐步被邊緣化，正在成為新的社會(huì)問(wèn)題和隱患。相關(guān)部門(mén)對(duì)此缺乏足夠的準(zhǔn)備，對(duì)于住房的社會(huì)福利性和公平性認(rèn)識(shí)不夠，沒(méi)有及時(shí)制定相應(yīng)的政策，以致市場(chǎng)供應(yīng)體制不健全.無(wú)法最大限度地滿足市場(chǎng)需求。

當(dāng)前房屋轉(zhuǎn)讓、抵押登記的意識(shí)已經(jīng)深入人心，但依法進(jìn)行房屋租賃的觀念卻難以深入。多數(shù)居民認(rèn)為租房是租賃雙方的事，用不著房管部門(mén)的監(jiān)督與管理，地下交易簡(jiǎn)單、方便，出了問(wèn)題習(xí)慣“私了”，私下解決不了的就通過(guò)其他非常規(guī)手段解決，給社會(huì)穩(wěn)定造成隱患。地下交易多的另一個(gè)原因就是為了逃稅，據(jù)估計(jì)，每年國(guó)家因此而流失的稅金高達(dá)上億元。

我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展階段及當(dāng)前我國(guó)整個(gè)社會(huì)信用體系建設(shè)的不健全，在租賃市場(chǎng)上直接體現(xiàn)為房屋中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假?gòu)V告欺騙出租人或承租人、房東亂扣租戶押金、租客欠費(fèi)損壞房屋相關(guān)設(shè)備等三方的不誠(chéng)信行為。租賃市場(chǎng)的不誠(chéng)信行為對(duì)于房屋租賃市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響，進(jìn)而也影響到社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)可度。

房屋租賃中介數(shù)量龐大，整體規(guī)模小，實(shí)力弱，服務(wù)水平不高，造成市場(chǎng)房源信息流通量小，不能滿足市場(chǎng)需求。中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容單一，大部分僅停留在提供租賃信息，以及代辦手續(xù)這種淺層次服務(wù)水平上.隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)越來(lái)越需要中介機(jī)構(gòu)提供市場(chǎng)策劃、產(chǎn)品定位以及投資理財(cái)?shù)雀吒郊又档姆?wù)。目前中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中依然存在無(wú)照經(jīng)營(yíng)者多，虛假信息、亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，制定代理合同中存在不公平條款、利用消費(fèi)者不了解市場(chǎng)行情隱價(jià)瞞價(jià)惡意賺取差價(jià)等問(wèn)題，特別是一些代理出租的中介，往往壓低房租或者拒不交付業(yè)主房租，向承租人收取遠(yuǎn)超過(guò)政策規(guī)定的傭金，使租賃雙方缺乏安全感。