面對房價必然上漲的趨勢，雖然我們不能阻礙，但可以通過有效的手段來調(diào)控房價上漲的速度，促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。抓住土地供應(yīng)機制和經(jīng)濟適用房建設(shè)兩大環(huán)節(jié)就能合理調(diào)節(jié)房價上漲過快的局面。

經(jīng)濟適用房政策已實行了幾個年頭。對緩解中低收入家庭住房困難起到了一定的作用，應(yīng)進一步完善有關(guān)政策和制度。

一是建設(shè)充足的經(jīng)濟適用房，保證中低收入家庭都能購買到經(jīng)濟適用房。新的土地供應(yīng)計劃中已明確在二、三環(huán)以內(nèi)限制建設(shè)經(jīng)濟適用房。建議在東、北五環(huán)以外，西、南四環(huán)以外及各區(qū)縣政府所在地周邊地區(qū)建設(shè)充足的經(jīng)濟適用房。

二是經(jīng)濟適用房的戶型面積要經(jīng)濟。這幾年很多經(jīng)濟適用房套均面積偏大，實質(zhì)是以經(jīng)濟適用房的名義變相搞商品房開發(fā)，造成國家土地收益和稅費大量流失。建議經(jīng)濟適用房一居室以50～60平方米／套為宜，兩居室以60～70平方米／套為宜，三居室以80～90平方米／套為宜，原則上最大戶型不要超過100平方米。這樣既經(jīng)濟，又節(jié)約土地資源。

三是放寬購買家庭的年收入額。目前購買經(jīng)濟適用房資格審核的家庭年收入總額為6萬元，而實際上虛報、瞞報家庭收入的現(xiàn)象大量存在。監(jiān)督審核機制又不健全。隨著征地、拆遷成本的提高，四、五環(huán)周邊地區(qū)的經(jīng)濟適用房成本在4000元／平方米左右。家庭年收入6萬元的居民購買可能也存在困難，建議將購買家庭的年總?cè)胩岣叩?萬元，通過個人收入所得稅稅單等措施。嚴格審核家庭收入保證年收入低于8萬元的家庭都能購買到經(jīng)濟適用房。

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的最基本栽體和要素，有的觀點認為是由于土地供應(yīng)緊張導(dǎo)致房價上漲，有的觀點認為是由于地價上漲導(dǎo)致房價上漲。必須承認土地供應(yīng)制度對房地產(chǎn)市場的影響非常巨大，政府利用土地供應(yīng)制度完全可以調(diào)控房地產(chǎn)市場。

一是土地供應(yīng)計劃保證經(jīng)濟適用房建設(shè)有充足的土地。據(jù)報道。北京市2005年土地供應(yīng)計劃經(jīng)濟適用房供應(yīng)200公頃。但各區(qū)縣上報的總和為80公頃。建議有關(guān)部門將四環(huán)以外、五環(huán)周邊地區(qū)和區(qū)縣政府所在地周邊地區(qū)的商品房開發(fā)項目轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟適用房項目。盡快辦理相關(guān)手續(xù)開工建設(shè)，向中低收入家庭提供經(jīng)濟適用房。

二是堅決堅持經(jīng)營性用地招、拍、掛制度。特別是商品房開發(fā)用地。有觀點提出掛牌和拍賣抬高了地價，會導(dǎo)致房價上漲，建議供應(yīng)土地。這一觀點不一定正確，在保證了經(jīng)濟適用房用地的前提下，商品房用地必須通過掛牌和拍賣方式公開交易，由市場來確定價格，價高者得，超出底價部分由政府所有。用于城市市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

三是加強土地一級開發(fā)的成本控制和管理。針對去年8·31之后的歷史遺留項目，開發(fā)商都很積極愿意繼續(xù)做一級開發(fā)，完成后到土地市場公開交易。同時《北京市土地供應(yīng)辦法》也明確可以通過公開招投標由有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商從事土地一級開發(fā)。這就決定了控制一級開發(fā)成本成為當前土地供應(yīng)中的一個重要環(huán)節(jié)，一級開發(fā)成本必須是最低成本或真實成本，進入交易底價。否則人為提高一級開發(fā)成本就會造成土地收益流失。產(chǎn)生腐敗，土地公開交易市場就形同虛設(shè)。同時，也會人為提高地價，提高經(jīng)濟適用房和商品房房價。相信隨著各項調(diào)整工作逐步到位。房價上漲過快的局面一定能夠得到緩解。